Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiến nghị bỏ "đặc quyền" cho sàn giao dịch bất động sản

HoREA đề nghị Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ nên quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”, không nên trao "đặc quyền” cho sàn giao dịch bất động sản với quy định bắt buộc thông qua giao dịch tại đây.

Nhiều “bất cập” khi bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản

Mới đây, tại văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đợt 3, gửi Thế giới Giải Trí tại 98Win đăng nhập Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 98Win-Nổ Hũ,Bắn Cá,Thể Thao,Casino Live,Game Bài,Đá Gà Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra những điểm bất cập, không đồng nhất giữa các quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Theo đó, khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần thiết quy định “việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản” phải “thông qua sàn giao dịch bất động sản”, bởi lẽ Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng chưa xác định nội hàm của quy định này.

Đồng thời, để nhất quán với nguyên tắc về “áp dụng pháp luật” quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cần quy định tương tự “việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản” phải “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” là phù hợp với nguyên tắc pháp luật.

Theo văn bản này, HoREA đã chỉ ra một số “bất cập” khi quy định các giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải qua sàn giao dịch bất động sản.

">

Thứ nhất, quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” sẽ tạo “đặc quyền” cho các sàn giao dịch bất động sản. Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ 98 win Nổ Hũ để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc 98 win Nổ Hũ xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

Trong lúc, 98Win game chơi thú miễn phí chủ 98 win Nổ Hũ dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là 98Win game chơi thú miễn phí như 98Win game chơi thú miễn phí chủ 98 win Nổ Hũ dự án, nên hai bên phải “bình đẳng” với nhau.

Thứ hai, quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” sẽ tạo “đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản. Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc “sàn giao dịch” được “đặc lợi” khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp “phí môi giới” này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn), mà tổng giá trị của 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng mỗi năm.

Thứ ba, “sàn giao dịch” còn có thể “vô tình” chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ 98 win Nổ Hũ. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ 98 win Nổ Hũ dự án sau một thời gian nhất định.

Thứ tư, “sàn giao dịch” còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”. Bởi lẽ, nhờ “đặc quyền” tiếp cận khách hàng nên sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ “thông tin khách hàng”, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định 98 win Nổ Hũ kinh doanh mà chủ 98 win Nổ Hũ dự án không còn tiếp cận được, mà trong nền 98Win game chơi thú miễn phí 9Win 58 đánh bạc trực tuyến (bao gồm 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản) có một nguyên lý là “Ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của 9Win 58 đánh bạc trực tuyến thì người đó là vua”.

Người sản xuất 98Win là nhà cái uy tín top đầu trong lĩnh vực cá cược trực tuyến tại Việt Nam, chủ 98 win Nổ Hũ dự án bất động sản, nhà ở 98Wn8 Bóng Việt Nam Hôm Nay mà không nắm được khâu bán hàng, phân phối hàng hoá, sản phẩm ra 9Win 58 đánh bạc trực tuyến thì luôn luôn chịu thua thiệt do không nắm được nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của 9Win 58 đánh bạc trực tuyến, nên người sản xuất cũng không thể sản xuất sản phẩm phù hợp với 9Win 58 đánh bạc trực tuyến, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng, ví dụ: Nước ta đứng nhất nhì thế giới về sản xuất cà phê hạt, nhưng chỉ chiếm khoảng 2-3% lợi nhuận của chuỗi cung ứng cà phê toàn cầu.

Do vậy, khi “cắt đứt” khâu bán hàng ra khỏi chủ 98 win Nổ Hũ dự án bất động sản thì chủ 98 win Nổ Hũ dự án bị “tách” khỏi 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người “làm thuê trở lại” cho “Ông môi giới” và “sàn giao dịch bất động sản” và chủ 98 win Nổ Hũ cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Thứ năm, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua có thể chỉ làm lợi cho “một nhóm 98Win game chơi thú miễn phí”. 98Win-Nổ Hũ,Bắn Cá,Thể Thao,Casino Live,Game Bài,Đá Gà nhận thấy, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của “lợi ích nhóm”, đó là “nhóm các sàn giao dịch bất động sản” dẫn đến hệ quả là môi trường 98 win Nổ Hũ kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các 98Win game chơi thú miễn phí, không có lợi cho người Link Trang Chủ 98Win.com Tặng 98K Chính Thức và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Bỏ quy định giao “đặc quyền” cho …. “cò đất”

Theo HoREA, sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản, giữ vai trò cầu nối để kết nối cung - cầu, kết nối bên bán - bên mua; bên mua - bên bán; bên cho thuê - bên thuê giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm.

Sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua, hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất và được trả tiền công là phí dịch vụ và do hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản là hoạt động dịch vụ nên trường hợp cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chủ 98 win Nổ Hũ dự án bất động sản nếu có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân người môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ 98 win Nổ Hũ lựa chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

HoREA cũng cho biết, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất đìu hiu trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và đặc quyền, đặc lợi cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản, đó là vai trò cầu nối kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ 98 win Nổ Hũ dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “ông vua” của 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Trong khi, yêu cầu "bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch" trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Cụ thể, tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “bãi bỏ” quy định khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản “phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

98Win-Nổ Hũ,Bắn Cá,Thể Thao,Casino Live,Game Bài,Đá Gà nhận thấy, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các 98Win game chơi thú miễn phí chủ 98 win Nổ Hũ dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đưa ra nhận xét sơ bộ về hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong 16 năm gần đây và tham khảo kinh nghiệm quốc tế.

">

Chủ tịch HoREA nhận thấy, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền 98Win game chơi thú miễn phí có tính chuyên môn hóa rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua Văn phòng môi giới một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, 98Win game chơi thú miễn phí.

Đồng thời, người làm môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua Văn phòng môi giới với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở Văn phòng môi giới nhưng không gọi là sàn giao dịch bất động sản.

Trong lúc, thực tiễn của nước ta tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”.

Hiện nay, các sàn giao dịch của các 98Win game chơi thú miễn phí bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số người môi giới nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, 98Win game chơi thú miễn phí bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, giá nhà trên 9Win 58 đánh bạc trực tuyến bất động sản.

Với những bất cập trên, HoREA đề nghị Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc các dự án kinh doanh bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Hồng Quang